Son yıllarda kiralık konut fiyatlarında yaşanan artışlar, hem kiracılar hem de ev sahipleri için önemli bir tartışma konusu haline gelmiştir. Özellikle, kiraya yapılacak zam oranları konusunda yasal düzenlemeler ve sınırlamalar büyük önem taşımaktadır. Bu yazıda, kiraya %25’ten fazla zam yapılıp yapılamayacağını, hangi durumlarda yasal sınırların aşılıp aşılmadığını ve tarafların haklarını ele alıyoruz.

Yasal Düzenlemeler ve Zam Oranları

Türkiye’de kiraya yapılacak zam oranları, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na göre belirlenir. Son düzenlemelerle birlikte, konut kiralarında zam oranı üst sınırı, tüketici fiyat endeksi (TÜFE) 12 aylık ortalamasını geçmeyecek şekilde belirlenmiştir. Ancak, 2022 yılında yürürlüğe giren geçici düzenlemeyle, konut kira artış oranı %25 ile sınırlandırılmıştır. Bu sınırlama, 1 Temmuz 2023 tarihine kadar geçerliydi ve daha sonra süresi uzatılmıştır.

%25 Zam Sınırı Hangi Kapsamlarda Geçerlidir?

• Konut Kiraları: Söz konusu %25 zam sınırı yalnızca konut kiraları için geçerlidir. İş yeri kiralarında ise TÜFE oranı esas alınır.
• Mevcut Kiracı: Yeni bir kiracı ile yapılan sözleşmelerde bu sınır geçerli değildir. Yeni sözleşme serbest piyasa şartlarına göre belirlenir.
• Sözleşme Süresi: Kiraya zam yapılabilmesi için kiracı ile ev sahibi arasında mevcut bir kira sözleşmesinin devam ediyor olması gerekir.

Zam Sınırının Aşıldığı Durumlarda Ne Yapılmalı?

Eğer ev sahibi, %25’lik yasal sınırın üzerinde bir zam talep ediyorsa, kiracı bu durumu kabul etmek zorunda değildir. Kiracılar, yasal haklarını savunmak için şu adımları atabilir:

1. Ev Sahibi ile İletişim: Öncelikle ev sahibiyle durumu konuşarak yasal sınırları hatırlatmak önemlidir.
2. Dava Açma Hakkı: Zam oranında anlaşmazlık devam ederse, kiracı sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir. Mahkeme, yasal sınırlar çerçevesinde kira bedelinin yeniden belirlenmesine karar verebilir.
3. Tahliye Tehdidi: Ev sahipleri bazen yüksek zam taleplerini kabul ettirebilmek için tahliye tehdidinde bulunabilir. Ancak, tahliye işlemleri belirli şartlara bağlıdır ve ev sahibi keyfi şekilde tahliye yapamaz.

Zam Sınırının İstisnaları Var mı?

Bazı durumlarda %25 sınırının dışına çıkılabilir:

• Anlaşmalı Artış: Kiracı ve ev sahibi arasında, %25’i aşmayan yeni bir kira bedelinde mutabık kalınabilir.
• Mahkeme Kararı: Tarafların mahkemeye başvurması halinde, hâkim kira bedelini hakkaniyet ilkelerine göre yeniden belirleyebilir.
• Taşınmazın Kullanım Amacının Değişmesi: Eğer kiralanan taşınmazın kullanım amacı değişirse (örneğin, konutun iş yerine çevrilmesi gibi), yeni bir kira bedeli belirlenebilir.

Kiracılar ve Ev Sahipleri için Öneriler

Kiracılar İçin:

• Kira sözleşmesini dikkatlice inceleyin ve yapılan zam talebinin yasal sınırlara uygun olup olmadığını kontrol edin.
• Haksız bir zam talebiyle karşılaşırsanız, yasal haklarınızı araştırın ve gerekirse hukuki destek alın.

Ev Sahipleri İçin:

• Zam oranını belirlerken yasal sınırları göz önünde bulundurun. Aksi takdirde, hukuki süreçlerle karşılaşabilirsiniz.
• Kiracınızla yapıcı bir şekilde iletişim kurarak karşılıklı uzlaşma sağlayın.

Sonuç

Türkiye’de konut kiralarına yapılacak zam oranı %25 ile sınırlandırılmış durumda. Bu düzenleme, kira artışlarından kaynaklanan mağduriyetleri önlemeyi amaçlıyor. Ancak, her iki tarafın da haklarını bilmesi ve yasal sınırlar çerçevesinde hareket etmesi önemlidir. Eğer bir anlaşmazlık söz konusu olursa, hukuki yollara başvurarak çözüm sağlanabilir.

Kira artışlarıyla ilgili daha fazla bilgiye ihtiyaç duyuyorsanız, hukuk büromuzla iletişime geçerek uzman desteği alabilirsiniz.